IDEAS PARA UNA ESTRATEGIA URBANA GENERAL

El sitio de actuación se caracteriza, en primer lugar, como un área actualmente vacante cuyo destino es la implantación de viviendas y equipamientos urbanos y la creación de espacios verdes en el corazón del tejido de un sector del barrio de Palermo que carece del espacio verde necesario y de interconexión en el sentido Norte Sur. Este espacio se convierte así en un eje potencial para enlazar los bosques de Palermo con el tejido de un barrio tradicional de la ciudad permitiendo, a la vez, una nueva fluidez de contacto urbano entre los tejidos adyacentes.

En ese sentido el eje Libertador / Bullrich /Pacífico/ Godoy Cruz /Juan B. Justo, hasta Córdoba, al crear una nueva dimensión a escala de la ciudad, se propone, con las nuevas áreas verdes, el transporte público, el aumento puntual de la densidad de vivienda y el equipamiento urbano que se prevé, como gran instrumento de integración urbana y como nuevo factor de identidad urbana a escala de la ciudad (Un barrio dentro del barrio)

En segundo lugar, el sitio también es , en la dirección perpendicular a este eje , una bisagra , montada sobre el eje de Juan B. Justo, que ha sido recalificado por la actual densidad y altura de su edificación y que contiene la traza ferroviaria paralela a la avenida – quizás viaducto elevado en el futuro – que articula en función de ese corredor ferroviario y de transporte público una doble condición: por un lado los tejidos con alturas mayores y la actividad comercial sobre Juan B. Justo , por el otro, el borde de un tejido más tradicional y bajo sobre la calle Godoy Cruz Esta condición de bifrontalidad diferenciada del eje hace que actualmente, desde el punto de vista de la continuidad urbana las áreas a ambos lados del mismo , se encuentren aisladas la una de la otra.

Contribuye a esta aislación la presencia de la infraestructura ferroviaria que actualmente funciona como barrera urbanística en un sitio de proporción angosta constituyendo su relación con el nuevo tejido a proyectar su mayor desafío.

Dadas estas condiciones del sitio, el Plan propuesto responde a los siguientes condicionantes:

CONECTIVIDAD URBANA

Aumentar el nivel de conexión del tejido entre ambos lados de la traza ferroviaria contribuyendo de esta manera a la mayor interconexión urbana no solo del barrio sino a la general de la ciudad. No solo desde el punto de vista vial (que se mejora con la apertura de la calle Costa Rica) sino desde el punto de vista de la integración de un barrio de la ciudad afectado por una traza ferroviaria y una condición urbana con mayor degradación del lado de la calle Godoy Cruz. Para lograr esta conectividad se requiere una operación de identidad e integración que se propone lograr a través de la creación de un Parque Lineal activo y de la propuesta tipológica de la vivienda y los servicios en un diálogo particular con la infraestructura ferroviaria

Esta conectividad alcanzaría su máximo nivel con la construcción del viaducto ferroviario mediante la apertura bajo viaducto a plazas públicas a ambos lados del eje y el mantenimiento en parte los terraplenes tratados con la altura del viaducto en los fondos de las parcelas linderas con la traza ferroviaria.

CREACION DE UN PARQUE LINEAL ACTIVO Y ESPECIALIZADO

En el interior del conjunto se crea un Parque Lineal con actividades deportivas, recreativas, culturales y de descanso que contribuye a la conexión del fragmento con el Barrio pero, al mismo tiempo mitiga, por su interioridad, los efectos de los tres elementos ambientales que podrían perjudicarlo, el ruido, la velocidad de las dos calles de borde y la presencia de la infraestructura ferroviaria. El Parque contiene una serie de plazas temáticas que invitan a su recorrido: la Plaza del Lector, la Plaza de las Bodegas y el Vino, la Plaza de los Deportes, la Plaza de la Energía Renovable, y parte de los equipamientos urbanos barriales.

CONDICIONES PARA LA CONVIVENCIA CON LA INFRAESTRUCTURA FERROVIARIA

La presencia cercana del ferrocarril es uno de los factores más problemáticos del sitio.

Se propone separar los espacios de uso público de la traza ferroviaria mediante la creación en el interior del predio del Parque Lineal paralelo al eje estructurante del sitio conformado a través de dos líneas de fachadas urbanas enfrentadas e independizado de la traza ferroviaria .

En el caso de la Alternativa sin modificación de los niveles de la traza ferroviaria el corredor ferroviario es tratado con pantallas acústicas recubiertas de un tratamiento vegetal que se describe más adelante y se mantienen los pasos a nivel existentes.

Para el caso de la alternativa en viaducto, el mismo tratamiento, pero en elevación, provee un paisaje adecuada para la presencia del viaducto

En cuanto a las tipologías de vivienda en las parcelas linderas con la traza, se les exige a éstas un basamento de hasta 2 plantas con terrazas superiores con tratamiento ajardinado que contiene la relación de la vivienda con el corredor ferroviario.

TIPOLOGÍAS DE VIVIENDA

El Plan propone cuatro tipologías básicas de vivienda.

1. Vivienda de alta densidad (50 mts. de altura ) sobre la Avenida Juan B Justo .Se trata de edificios de perímetro libre con basamento comercial y terrazas del basamento verdes y accesibles para usos comunes de los edificios, que, en la alternativa de mantener el ferrocarril con pendiente y según su ubicación, quedan por arriba del corredor ferroviario.

Esta tipología goza de grandes vistas dadas las transformaciones del tejido que han tenido lugar sobre la avenida Juan B. Justo. Y completa el traslado de densidad que siguiendo el eje de la avenida comienza en Av. Bullrich y Av. Del Libertador.

El volumen en altura de la vivienda se retira 20 mts. de la traza ferroviaria y tiene planta libre en el nivel de la terraza del basamento, con lo que las viviendas comienzan en la cota 10 mts.

2. Vivienda de densidad media alta (31 mts de altura) Son edificios de perímetro libre

Con un basamento de 2 plantas que conforman uno de los frentes internos del Parque Lineal con acceso al conjunto por una calle interna gozan de los beneficios de no estar afectadas por el tránsito de cruce entre Godoy Cruz y Juan B. Justo.

Los basamentos permiten sobre las calles albergar usos que corresponden a la vida diaria del barrio y también bares y restaurantes sobre las plazas.

Los basamentos dando en esquina a los cruces de calles (actualmente Soler, Costa Rica propuesta y, con viaducto, Honduras, se destinarán a equipamientos barriales sobre pequeñas plazas coincidentes con el cruce.

3. Vivienda de reconstrucción del tejido sobre la calle Godoy Cruz.

Es una tipología articulada sobre los grandes espacios centrales propios de las parcelas frentistas sobre Godoy Cruz , de alturas variables se ajusta al tejido de la calle existente (15 mts.) y, hacia adentro del fragmento, se constituye en frente del Parque Lineal

4. Vivienda especial reconstructiva de tejidos. Son tiras de vivienda angostas (10 mts. de ancho ) para lofts en duplex o tipologías similares , de hasta cinco pisos y que se apoyan sobre medianeras existentes a fin de crear un borde arquitectónico al espacio público

RECREACIÓN DE UNA VIDA BARRIAL AL INTERIOR DEL FRAGMENTO

La distribución de servicios profesionales, artesanales o de aprovisionamiento diario barrial ocuparán el 20% de la superficie construida destinada a vivienda , es decir 19.800 m2 de los 99.000 m2. Han sido colocados en las plantas bajas de los edificios de vivienda.

Este volumen de actividad comercial garantiza la vida barrial junto con la actividad deportiva y recreativa que se desarrollará en el Parque Lineal

Otros equipamientos públicos se han distribuido en el 65% del suelo restante complementando el equipamiento existente en el Barrio

CRITERIOS DE PARCELAMIENTO

El parcelamiento propuesto permite operaciones constructivas de distinta escala, ya sea tomando una parcela o englobando varias .Partiendo de operaciones de tamaño medio o pequeño hasta operaciones de entre 6.000 m2 y 10.800 m2de módulo.

Al tratarse de parcelas para edificios de perímetro y basamento libre su ejecución en distintos momentos no genera medianerías o compromisos que afecten el espacio urbano

MANTENIMIENTO DE LAS VOCACIONES DE USO Y ESPACIALES DEL ÁREA

El Plan Maestro propuesto responde a la vocación de cada uno de los frentes urbanos del sitio.

Sobre la Avenida Juan B. Justo la colocación de basamentos de hasta 2 plantas que permitan la continuidad del “mall de materiales para la construcción” y el acceso a las plantas de los edificios de mayor altura (hasta 50 mts)

Sobre la calle Godoy Cruz la reconstrucción del frente urbano con la apertura de plazas que permiten el ingreso al Parque Lineal y con una altura menor (15 mts) que mantiene la estructura frentista y la escala sobre la calle y mayor (21mts ) hacia el interior del predio.

Los espacios al interior de las parcelas es de 24 x 28 mts.

CALLES Y TEJIDO / RECONSTRUCCIÓN DE LOS FRENTES URBANOS

La única calle interior paralela a Juan B. Justo y Godoy Cruz, es una calle corta de tránsito vehicular restringido,

Esta calle se integra paisajísticamente al espacio del Parque Lineal. El resto de la circulación vehicular se limita a las calles transversales de interconexión.

La circulación en el interior del fragmento promueve la circulación peatonal y ciclista.

El tejido, si bien es básicamente de edificios de perímetro libre para evitar el surgimiento de medianeras, contempla las condiciones locales en cuento a alturas, reconstrucción del frente urbano de Godoy Cruz y recubrimiento de medianeras al apoyarse en las existentes.

CRITERIOS BASICOS DE SUSTENTABILIDAD URBANA Y DE LA VIVIENDA

El criterio de sustentabilidad del fragmento urbano se basa, en parte, en la idea de la reconstrucción metafórica del Maldonado donde la particular topografía, la Naturaleza y el agua formaron parte, históricamente, del entorno urbano del sitio.

La primera operación ambiental es la introducción del Parque Lineal, la segunda es la del agua, que tomada de las aguas de lluvia del sitio y de los edificios se acumula en pequeños espejos y acequias que recorren el sitio permitiendo su reutilización para riego a la vez que se convierten en un factor pedagógico del espacio público

En la vivienda se cumplirán las normas standard de calidad ambiental y economía energética incluyendo la obligatoriedad de terrazas verdes y uso de materiales ad-hoc.

ALTERNATIVA CON VIADUCTO FERROVIARIO

La alternativa con viaducto ferroviario elevado no alterará la propuesta para la configuración ferroviaria actual.

Para el diseño del viaducto se proponen pautas de sencillez y economía constructiva que aumenten el confort urbano en la relación entre la vivienda y la infraestructura y la calidad del espacio público que podría verse deteriorado por la longitud del bajo estructura.

Las características de diseño propuestas son:

Aumento de la distancia actual entre puntas de terraplenes en los cruces de calles permitiendo la creación de plazas en cada uno de ellos mediante puentes con el agregado de tramos de columnas.

Mantenimiento de los terraplenes completando su estructura hasta alcanzar el nuevo nivel y otorgándoles un tratamiento paisajístico. Un método sencillo y económico para elevar el nivel del tren.

Colocación de pantallas acústicas y visuales de estructura metálica y hormigón liviano recubiertas de tratamiento verde, creando un “corredor ferroviario verde” elevado con buena calidad visual y mayor seguridad para los habitantes del barrio, retomando también el valor simbólico que tienen las típicas pérgolas ajardinadas de los bosques de Palermo.